Kaliteli yaşam ve yatırımın kesiştiği yer 'KENSINGTON AND...
Tayfun VARDAR / tayfunvardar@binbirproje.com

Tayfun VARDAR / tayfunvardar@binbirproje.com

İngiltere'de Emlak ve Yaşam

Kaliteli yaşam ve yatırımın kesiştiği yer 'KENSINGTON AND CHELSEA'

11 Eylül 2018 - 00:00

Herkese selam ederek tekrar hoş geldiniz demek isterim. Kendim için ise uzun bir aradan sonra yazı serilerime başlamak güzel bir duygu :)

 

09 Kasım 2017 tarihinde Kensington ve Chelsea bölgelerindeki emlak piyasası yazı serisine Ankara Anlaşması ve Brexit yazıları ile ara vermiştik. İsterseniz kaldığımız yerden devam edelim.

 

12.13 km2 lik bir yüzölçüme sahip olan bu mahalle Londra ilinin en prestijli mahallelerinden biri diyebiliriz. Metro hatları Piccdilly, District, Circle, Southern, Hammersmith&City ve Central olup bu hatlar arası ve diğer hatlara geçiş gayet kolay ve hızlıdır. Londra da merkezinde toplu taşıma ağının geniş ve sık aralıklı olmasından dolayı ulaşım problemi yoktur. Eğer Bölge 1 (Zone 1) ile Bölge 3 (Zone 3) arası yaşıyorsanız arabaya ihtiyacınız (zaruri ihtiyaçlar dışında) olmaz.

 

Yapılaşma olarak, katlı müstakil yanaşık düzen Emlakların yanında çok katlı daireler de bulunabilir. Bina uzunlukları (kat izinleri) sokak, mahalle ve metropolitan verilerine göre olup 15 metre bina yüksekliğinden 60 metre yüksekliğe kadar değişebilir. Genel olarak yapılaşmaya çok dikkat ediyorlar. Dahası belediyeler tadilat yaparken bile çevre düzenlemelerine ve komşuluk haklarına çok dikkat etmektedirler.

 

Kensington ve Chelsea bölgesi Londra içinde en popüler ve emlak fiyatları en yüksek olan bölgelerden biridir. Müstakil ev olarak fiyatlar £ 30.000.000 ve üzerine çıkabilir. Bu tür evler veya rezidanslar en modern tarzda donatılmış olup takribi 250 metrekare ve 600 metrekare arası oturum alanları vardır.

 

Apartman dairesi olarak düşünüldüğünde ise bu bölgede metrekare fiyatları £ 15.500-£ 26.000 arası değişmektedir. Bu daireler 1, 2 veya 3 odalı olup 60 ve 120 metrekare oturum alanlıdır. Özellikle Londra’da mülk edinmek uzun vadeli planlar gerektirdiği için metrekare fiyatlarının dönemsel olarak ele alınması daha uygun olmaktadır. Bundan dolayı emlak piyasasında satış ve alış gerçek değerleri yıllık veya aylık istatistiklere göre yapılır. Dikkat edilen bölgedeki emlak fiyatlarının altı ay öncesi veya geçmiş senedeki artış veya azalışıdır. Elbette ki 5 yıllık istatistiklere göre de analiz yapılabilir ve daha öngörülebilir bir yatırım yapılabilir. Kensington ve Chelsea için 2017 ile 2018 ev fiyatları arası yaklaşık %4,4 bir düşüş vardır. Ancak son 3 aylık (Mayıs – Ağustos 2018) istatistiklerde %0,88’ lik bir artış gözükmektedir. Değişken faktörlerin (Brexit, Belediye faaliyetleri, yeni yapılaşma gibi) etkili olduğu bu istatistiklerde bölgedeki emlak fiyatlarının nereye doğru gidebileceğini tahmin edebilirsiniz. Çünkü İngiltere’de bu bilgiler açık ve herkesin bilgilenme hakkı var. Veriler ışığında diyebilirim ki, 2 milyon sterlin ve üzeri emlak fiyatlarında bariz düşüş göze çarpmaktadır. Brexit senaryoları sonuçları tahmin edilse bile 2019 bahar ve güz ayları emlak piyasası için alım fırsatı olacağı düşüncesindeyim. 

 

İstanbul gibi bir cazibe merkezi olan Londra, emlak getirisi ve Emlakların kira getirisi olarak her zaman yatırım yapmaya uygun ve kazançlı çıkılabilecek bir şehir. Emlak kiralama açısından Londra genelinde Brexit etkisi hafiften hissedilse bile 1. Bölge (Zone 1) ve 2. Bölge (Zone 2) için Brexit etkisi yansımayacağını söyleyebilirim. Çünkü, işsizlik oranı %4-5 civarlarında olan İngiltere’ de barınma ihtiyacı gün geçtikçe artıyor. Aynı zamanda eğitim için özellikle Londra’ ya gelen yabancı uyruklu talebelerin uzun ve orta vade kiralık ev ihtiyaçları artmaktadır.

Kensington ve Chelsea yatırım yapmaya uygun mu diye sorarsanız eğer, benim cevabım kesinlikle evet olacaktır. Çünkü burada yatırım yapmak aslında ekonomik güvene ve gelişime, yaşam standardı seviyesine, komşuluklara ve komşuluk haklarına, ülkenin gelecek hakkında ki planlamalarına ve aktif bir piyasaya yatırım yapmak demektir. Aktif piyasa dediğimde ise emlak alım satım adedi, kullanılan mortgage miktarları, bölgeler gibi değerlerdir. Bu değerlerin verilerini istatiksel olarak bulma imkânınız vardır. Bu arada son 12 aylık periyotta bu bölgede 1024 adet daire ve ev satılmıştır.

 

Türkiye’ den farklı olarak Londra’ da mortgage tam anlamı ile uygulanmaktadır. Burada, emlak alımında asıl unsur kişi değil Emlak’tır. Almak istediğiniz evin satış fiyatının yanında mortgage alacağınız kurum veya sağlayıcı (banka harici), kendi kriterlerince emlağın değerini belirler. Aslında bu alıcılar için bir avantaj sağlar. Bu kriterler, emlağın hem bina olarak hem bölge olarak hem de emlağın gelecek senelerde ki muhtemel değer artışlarına veya bölgede yapılacak yeni yatırımlara kadar birçok maddeyi içermektedir. Ayrıca emlağı ne için kullanmak istediğiniz bile önem arz etmektedir. Zira alacağınız emlağın kira getirisi, aylık mortgage kredi ödemesinden daha çok olacaktır. Örnek olarak 1 odalı bir daire için önerilen kira bedeli aylık £ 2.000-2.500 olup 2 odalı bir ev kirası £ 3.500-4000 arasıdır. Ayrıca bu bölgede evinize kiracı bulmak çok kolay. Elbette bu fiyatlar bu bölgedeki sokakların popülerliğine göre %10 marjında farklılık gösterebilir. Bir sonraki yazılarımda ev ve daire bazında bu konuyu detaylı incelemek isterim.

 

Kanımca, emlak yatırımı Londra bazında fırsatları değerlendirip kazanç elde etmek için uygun bir şehir. Kensington ve Chelsea bölgesinde bir emlak sahibi olmak, evet, emlak değer artışı ve kira getirisi anlamında avantajları çok olan bir yatırım olacaktır. Tavsiyem iyi bir emlak danışmanı ile Londra’ yı gezip, tahmini bütçenize göre nerede emlak almak istersiniz ona karar vermenizdir.

 

Bloomberght’ nin bir haberine göre son 5 yılda 85.000 Türk vatandaşı Londra’ dan mülk satın almış. Dikkate değer bir rakam. Türkiye’ de 2.500 ev İngiliz vatandaşlarına satılmıştır. Aynı dönem aralığında toplam 82.000 hane yabancılara satıldığını düşünürsek İngilizlerin payı kanımca az diyebiliriz. İngilizlerin Türkiye’yi tercih sebebi iklim ve ucuz hayat olduğunuz kolaylıkla söyleyebiliriz. İngilizler aynı özelliklerde sahip diğer ülkelerden de konut almaktadır. Mesela İspanya. Edindiğim bilgiler ışığında, 2017 yılının son 3 ayında İngilizlere 2.384 adet satış yapılmış. Mesela Yunanistan. Özellikle Corfu ve Crete adaları ve Yunanistan genelinde 1 milyon 200 bin İngiliz’in ikinci bir evi olduğu tahmin edilmektedir (2015 ten itibaren).

 

Yorumu sizlere bırakıyorum ancak şunu diyebilirim ki mülk satışlarının ülkeler arası homojen olarak dağıldığını söyleyemeyiz. Bahşedilmiş doğal güzelliklerimiz ve iklimimiz var. Yeterince değerini bilmiyoruz. Tanıtım eksikliğimiz var. Kastettiğim turistik anlamdan tanıtım değil. Ülkemizin yatırımcılar için güvenli olduğunu, yatırımlarından kazançlı çıkacağını, eğitim, sosyal haklar ve sosyal yaşantı anlamında kendilerini özel hissedeceği bir yer olduğunu ispat edip bunu her platformda dile getirmek gerekir düşüncesindeyim. Mülk uzun vadeli yatırımsa, yatırımcılara bu güveni verecek politik ve ekonomik adımlar atmamız gereklidir. Nasıl mı? Kendi düşüncelerimi her yazımın son paragraflarında dile getirmeye çalışacağım.

 

Bir daha ki yazıma kadar sağlıcakla kalın….

Tayfun Vardar

 

 

 

 

I would like to welcome you all. For me, it is great to be back to my series here.

We had a break to the article about real estate market in Kensington and Chelsea. Let us continue from where we left.

 

Kensington and Chelsea area is one of the most popular borough in London and it has an area of 12.13 km2. Piccadilly, District, Circle, Southern and Hammersmith&City are tube lines passing through this borough. Transportation with these tube lines are very easy and fast. Since the public transportation is widely spreaded and frequently spaced, you will have no problem to travel in London and you do not need a car apart from essential necessities.

 

In this area, there are folded detached side by side houses and multi storey apartments (flats). The height of the buildings (floor permits) can vary between 15 meters to 60 meters according to the street, borough and metropolitan council allowance. Councils are so strict in this issue and even they are so sensitive about neighbourliness and landscaping.

 

Since Kensington and Chelsea is so popular, the properties in this borough is quite expensive. There are folded detached house and residences (apartments) that can cost £ 30.000.000 and more. These residences are built in the latest modern design and they have sitting area between 250- and 600-meter square.        

 

If we consider flats (apartments) having sitting area between 60- and 120-meter square, the meter square prices of these flats can raise from £ 15.500 up to £ 26.000. These are minimum 1-bedroom and maximum 3-bedroom flats in this borough. Especially for London, it will be wise to examine the fluctuation of the prices in any periods or yearly. Since it will be a long-term investment and you have to consider the pricing not for actual time of purchasing but future time. Therefore, the real selling and purchasing prices are determined according to the yearly or monthly statistics. You have to pay attention on the fluctuation of the prices. Of course, you can study 5 years statistics and be more predictable about your investment.

 

In Kensington and Chelsea, we can see a decrease of %4,4 on the housing prices between 2017 and 2018. However, in last 3 months statistics between May – August 2018, the prices had increased by a rate of %0,88. Variables of the fluctuation such as Brexit, Council activities, new settlements etc. are significative on these statistics so that you can make more accurate decision whether the prices would go up or down. You can easily be informed about the improvement and activities on the borough since they are all open to public. As far as I study, there is a considerable decrease in the prices of houses above £ 2 million. Even Brexit scenarios are already in calculations, I can advise that spring and fall season of 2019 can be a good timing for investment.  

 

London, city of charm like İstanbul will always be a city of investment to win. It is not only profit from property in long run but also advantages in rent management. Brexit may seem to decrease the rental prices but I can honestly say that it is not true for the rental prices in Zone 1 and Zone 2. Also, the unemployment rate is around %4-5 and there will still be a demand for houses to rent. Plus, education in London for overseas students will create extra demand on rentals. 

 

If you ask me to invest for a property in Kensington and Chelsea, I will definitely say Yes.  Because investing in London means investing for economic trust and improvements, a good level of living standards, neighbourhoods and their rights and future plans of the country and being in an active market. Studies show that in 12 months term 1024 apartments and houses was sold in Kensington and Chelsea borough and the same studies also show the amount of mortgage used and the most popular streets in the same territory. As bloomberght.com says 85.000 Turkish citizen bought flats or houses in last 5 years.

 

Unlikely in Turkey, mortgage is fully implemented in the UK. Here, the main factor in purchasing a property is the Property itself not the Person himself or herself. Even the sale price of the property is known or agreed, the provider of the mortgage or broker will determine the real value of the property according to their criteria. This somehow protects the buyer. These criterias are related to age and status of the building, area, council, future investments around the property, estimation of increase in value etc. Besides, the reason of the investment is also important. If it is for rental purposes, I guess it would be easier to get the mortgage. Since the rent will cover the monthly mortgage payments and you can even make extra money. For example, the rent of 1-bedroom flat is between £ 2.000 and £ 2.500 and the rent of 2-bedroom flat is between £ 3.500 and £ 4.000. Of course, the rent prices can vary at a rate of %10 depending on the popularity of the streets. It is not difficult to find a proper tenant in this borough. I would like to expend this subject in my following articles.

 

In my point of view, London is a profitable city to invest for a property. It is a win to win investment both in mortgage and rental management. Yes, Kensington and Chelsea will be a good choice. My advice is you to visit London for couple of days with a property expert to investigate the boroughs where you want to invest according to your budget. 

 

According to Bloomberght, 85.000 Turkish citizens bought property in London in last 5 years. In the same time period, 82.000 properties were sold to foreign citizens in Turkey. British bought 2.500 property. Only %3 belongs to them. It is very less compared with Turkish citizen’s investments. It is obvious that British choose Turkey for its beautiful weather and economical advantageous is a plus. Besides they also buy properties in EU. Reports say, in Spain 2.384 houses and flats were sold to British only in last quarter of 2017. Likewise, it is said that more than 1 million British have property investments in Greece especially in Corfu and Crete islands (from 2015).

 

These statistics show that London takes more attraction than Turkey for investors. The reason is quite understandable. It is the place to invest and make more profit than anywhere else. To make such kind of reputation for Turkey, maybe we have to focus on some other issues other than historic and natural beauties in our country.    

 

Thank you and please take care. Stay positive

 

Tayfun Vardar

 

 

 

YORUMLAR

  • 0 Yorum
Henüz Yorum Eklenmemiştir.İlk yorum yapan siz olun..

Son Yazılar